Gode råd om udlejning af din lejlighed
FERIEUDLEJNING
De seneste år, er en ny tendens dukket op, hvor danskere lejer deres private bolig ud til turister, imens de selv er på ferie.
Der findes flere udlejningsbaser, der assisterer med udlejningen, og som reklamerer for de mange tilgængelige boliger.
Og der er mange penge at tjene. Lejligheder i København og omegn udlejes for mellem 500 og 1.500 kr. for én nat.
For nogle er det fristende og lettjente penge, og for andre er den blotte tanke om at have fremmede boende et mareridt i sig selv.
Er man en af dem, der lader sig friste, er det dog vigtigt at have styr på det juridiske, før man tager springet.
Den danske Lejelov er netop blevet ændret i 2015, og det er nu muligt at udleje sin bolig til ferieformål, uden at lejeforholdet falder ind under Lejeloven. Dette er en stor fordel for dig som ferieudlejer, der ikke længere risikerer, at hænge på en lejeaftale, du ikke kan komme ud af igen. Man slipper også for at skulle overholde Lejelovens skrappe opsigelsesbestemmelser og regler vedrørende lejestørrelse, forbrugsregnskaber og budgetter.
Der er dog stadig forholdsvis mange ting, man bør have styr på, hvis man vælger at blive korttidsudlejer på feriebasis.
Hvad skal man have styr på
Først og fremmest skal man finde ud af om man overhovedet må udleje sin lejlighed. Dette afhænger af boligformen.
Lejebolig
Hvis den bolig man udlejer er en lejelejlighed, er det usandsynligt, at man må udleje den i ferieøjemed. Den lejekontrakt man selv har på lejligheden, siger som regel, at man ikke må anvende boligen til andet formål end aftalt. Hermed menes til din (og din husstands) beboelse af lejligheden.
Hvis man i strid med disse regler alligevel fremlejer sin lejlighed, risikerer man at ens egen lejekontrakt bliver ophævet, og man mister sin lejlighed.
Ejerbolig
Hvis man derimod påtænker at udleje sin ejerlejlighed, ser situationen ganske anderledes ud.
Som udgangspunkt bestemmer man selv over sin ejerlejlighed. Dog kan der i ejerforeningens vedtægter være bestemmelser, der begrænser din ret til at udleje din lejlighed. Oftest er det dog tilladt at udleje en ejerlejlighed.
Såfremt der er panthavere kan det tænkes, at disse har bestemmelser om udlejning. Derfor bør man tillige tjekke med dem.
Andelsbolig
Hvis man er andelsejer, er det helt op til foreningens vedtægter, hvorvidt udlejning er tilladt.
De fleste andelsforeningers vedtægter tager på en eller anden måde stilling til spørgsmålet.
I visse tilfælde anviser vedtægterne, at man kan få tilladelse fra bestyrelsen.
På samme måde som ved lejelejligheder, kan man risikere at miste sin bolig, hvis man ikke overholder bestemmelserne i vedtægterne
Man bør også her sikre sig, at ens panthavere tillader udlejning af boligen.
Når man har konstateret, at man sikkert kan udleje sin bolig, skal man forholde sig til om éns forsikring dækker lejeforholdet.
Hvis ikke den gør det, kan man risikere, at skulle betale for alverdens skader efter en lejer, og det kan blive dyrt. Din egen indboforsikring dækker som hovedregel kun ved brand, vandskade og indbrud. Den dækker altså ikke hvis dine ting bliver smadret, eller hvis din lejer stjæler fra dig. Hærværk er heller ikke dækket.
Med en tillægsforsikring kan man gardere sig imod de fleste skader.
Flere af de firmaer der formidler ferieboliger, tilbyder en forsikring. Man skal dog være omhyggelig med at tjekke, hvilke forhold der dækker netop dig, da det er forskelligt fra firma til firma og fra land til land. Nogle udlejningsfirmaer er internationale, og deres forsikringer dækker kunderne forskelligt i hele verden.
Overordnet skal man være klar over, at man selv er erstatningsansvarlig over for ex. sin ejerforening i forhold til de skader éns lejer forvolder foreningen. Dette gælder uanset om skaden er dækket af en forsikring eller ej.
Alt efter hvor meget man påtænker at udleje sin bolig, skal man forholde sig til, hvor meget man må tjene, før man bliver beskattet af indtægten. Lejeindtægten er den totale indtægt – altså inklusiv el, vand, varme, internet mm.
Som udgangspunkt er lejeindtægt en skattepligtig indkomst, der bliver beskattet som kapitalindkomst, og skal registreres på årsopgørelse og forskudsopgørelse med lejeindtægten fratrukket bundfradraget. Som udlejer har du et fradrag på mindst 24.000 kr. der betyder, at hvis lejeindtægten ikke overstiger de 24.000 kr. er den skattefri.
Hvis du er ejer af boligen udgør fradraget helt præcist 1,33 % af ejendomsværdien. Ejendomsværdien står på din årsopgørelse.
Hvis du er lejer eller andelshaver, udgør bundfradraget 2/3 af den årlige samlede husleje inklusiv aconto varme og evt. boligstøtte.
I stedet for bundfradraget, kan man tillige anvende et regnskabsmæssigt fradrag. Dette kan man læse mere om på SKATs hjemmeside på: http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=1615284&vId=0&lang=DA
Indgåelse af aftalen
Da Lejelovens regler ikke regulerer lejeforhold der omhandler ferie- eller fritidsmæssige forhold, kan man ikke bruge den standardformular, der ellers bruges til boligudlejning.
Det er dog stadig vigtigt at lejeforholdet reguleres nøje, af en aftale der nedskrives i en kontrakt imellem parterne. Uden en kontrakt vil der være alt for mange løse ender, og det vil blive uoverskueligt at skulle aftale detaljer om lejeforholdet løbende.
Man bør derfor få fastlagt, hvad der skal ske med b.la. nøgler, rengøring, betaling og meget mere i kontrakten.
For at du kan være tryg ved din udlejning, har vi lavet en skabelon til en lejekontrakt, som du kan downloade her helt gratis! Med denne vil du komme mange potentielle problemer til livs.
Vi fraskriver os dog ansvaret, da rådgivning i forbindelse med indgåelse af kontrakter altid anbefales.