Hvad er forskellen på andelsboliger og ejerlejligheder?

Umiddelbart kan andels- og ejerforeninger virke ens, men der er nogle helt centrale punkter, hvor de adskiller sig. Vi har i denne artikel skitseret de punkter, hvor de to typer foreninger adskiller sig mest, samt fordele og ulemper ved de to boligformer.

Om andelslejligheden er et bedre valg end ejerlejligheden eller vice versa, det kan der ikke gives et entydigt svar på. Det afhænger i høj grad af, hvordan den enkelte lejlighed passer til jeres ønsker om beliggenhed, stand, størrelse og hvor længe I har tænkt jer at blive i boligen. Men for at vælge typen, kan det være meget rart at kende forskellen. Vi opfordrer dog til, at man som køber altid har en rådgiver med indover før den sidste underskrift sættes.

Spring ned til fordele og ulemper

Grundlæggende om andelsboliger

Andelsboliger er en del af en andelsboligforening, der har til formål at erhverve, eje og drive en ejendom til beboelse for foreningens medlemmer. Som andelshaver ejer man således ikke boligen, men ejer til gengæld en ideel anpart af foreningen, og har derved fået brugsretten til en bolig. At man ejer en ideel anpart betyder, at man ikke ejer nogle bestemte mursten i en bestemt bygning, men derimod, at man ejer en del af foreningen som helhed, som ejer bygningen. At man ikke ejer en bestemt andel medfører også, at du som andelshaver ikke skal betale ejendomsværdiskat – det er foreningens opgave. Reelt køber du ikke noget, men får overdraget en andel af foreningens formue mod betaling af andelens værdi på det pågældende tidspunkt.

Det er almindelig kutyme, at bestyrelsen for andelsforeningen skal godkende overdragelsesaftalen – nærmere bestemt om prisen kan godkendes. Nogle andelsforeninger har i deres vedtægter bestemmelser, der foreskriver hvem der har fortrinsret til ledige boliger, herunder kan der i foreningen også være ventelister. Disse bestemmelser skal ved overdragelse overholdes. Derudover er prisen for en andelsbolig ikke fri, prisfastsættelsen følger maksimalprisbestemmelserne, som er beskrevet i andelsboligloven.

Noget af det vigtigste i forhold til køb, eller overdragelse for at være helt korrekt, er at se nærmere på andelsforeningens regnskab, vedtægter og referartet fra seneste generalforsamling, da de kan fortælle, om foreningen har en sund økonomi. Har foreningen store renteswap aftaler eller inkonvertible lån betyder det, at gælden i foreningen kan stige eller falde ved renteændringer. Gælden kan altså stige kraftigt eller tilsvarende falde, men det er ude af hænderne på andelshaverne.

Da man som andelshaver ejer en ideel anpart, og ikke en nærmere defineret bolig, betyder det at købet ikke kan finansieres gennem et realkreditlån. Andelsboliger belånes derimod gennem et banklån – et andelsboliglån – til en noget højere rente, men ofte er prisen for en andelsbolig lavere end en tilsvarende ejerlejlighed.

Grundlæggende om ejerlejligheder

Ejerlejligheder er selvstændigt sat ejendomme, der er en del af en større ejendom, typisk etageejendomme. Hver ejerlejlighed i ejendommen har sit eget nummer, men hører dog alle under samme matrikelnummer. Netop det, at de har hver deres nummer, gør at man kan tinglyse rettigheder under den enkelte ejerlejlighed – det gør det muligt for den enkelte ejer at optage lån mv. i egen lejlighed. Det vil af foreningens vedtægter fremgå, om der skal stilles sikkerhed i den pågældende forening og hvordan en sådan sikkerhed skal stilles.

Sikkerhedsstillelsen til ejerforeningen ligger uden for købssummen, da der er tale om en sikkerhedsstillelse og ikke en betaling af et beløb. Man skal altså ikke som køber skaffe et yderligere kontantbeløb svarende til sikkerheden. Det er en sikring af, at de andre medlemmer af foreningen ikke lider tab, hvis en eller flere ejere ikke betaler de løbende ydelser, det er dog begrænset til et maksimum svarende til den sikkerhed der er blevet stillet. Men der er for både køber og sælger en del omkostninger forbundet med salget, da der blandt andet skal udarbejdes ejerlejlighedsskema, tinglyses papirer osv.

Man finansierer almindeligvis køb af ejerlejligheder gennem et fastforrentet realkreditlån, der kender man den månedlige ydelse til lånet, som er fastsat, uanset renteudvikling. Hvis renten stiger er der dog den mulighed, at man kan udnytte det ved, at omlægge lånet og derved opnå en lavere restgæld. Det er ikke en mulighed man har ved andelsboliglån, der afhænger den månedlige ydelse, til lånet, af den generelle renteudvikling. Da man gennem købet af en ejerlejlighed juridisk set er ejer, er kravene til blandt andet vedligeholdelse højere, og man står selv for at betale ejendomsværdiskat. Man er ved salg af ejerlejligheden ikke bundet af en makismalprisbestemmelse, og kan derfor opnå en højere pris for en ejerlejlighed end en tilsvarende andelsbolig. Da der er en del omkostninger forbundet med erhvervelsen af en ejerlejlighed, er det mest fornuftigt at købe en ejerlejlighed med henblik på, at blive boende i den i en længere årrække, da man ellers kan risikere at tabe penge på den, når handels- og låneomkostninger bliver indregnet.

Andelsboliger

Fordele

Mange af vedligeholdelsesudgifterne er en del af foreningens ansvar
Købsprisen er oftere lavere for en andel end en tilsvarende ejerlejlighed
Mange andelsforeninger har fælles forsikringer, hvilket vil sige at man kan sparer penge på forsikringer

Ulemper

Ved ombygning eller større ændringer inde i lejligheden er man nødt til, at få det godkendt af bestyrelsen først
Du kan som andelshaver ikke selv fastsætte salgsprisen, da den er fastsat af en maksimalprisbestemmelse
Finansieringen kan ikke ske gennem et realkreditlån

Ejerlejligheder

Fordele

Der er ikke en fast pris, ejer må selv bestemme maksimalprisen
Ved finansiering gennem et fastforrentet realkreditlån, kan køber sikre sig en forholdsvis lav rente og månedlig ydelse. Der vil være mulighed for at omlægge lånet.
Ved ombygning eller større ændringer i lejligheden, skal ejer sandsynligvis ikke have godkendelse af bestyrelsen først

Ulemper

Da du ejer lejligheden, står du for at betale ejendomsværdiskatten
Der er risiko for værditab på ejendommen og at lejligheden vil påføre dig et økonomisk tab ved salg
Købsprisen er ofte højere end en tilsvarende andelsbolig