Forældrekøb – Værd at vide!
Manglen på egnede studieboliger i de større uddannelsesbyer gør, at mange forældre overvejer at købe en lejlighed til deres børn i stedet for. Men mange bliver kun ved tanken, da det kan virke som en lidt uoverskuelig opgave. Vi har prøvet at lave en sti gennem junglen af regler, for at gøre forældrekøbet mere overskueligt.
Når studiestarten er på trapperne, er der rift om de bedste studieboliger. I de større uddannelsesbyer kan det være noget nær umuligt, at finde en egnet studiebolig – der både er til at betale og holde ud at være i – uden at have været skrevet på venteliste i mange år. Derfor er der mange forældre, der overvejer at købe en lejlighed, som de kan leje ud til deres børn, og på denne vis sikre dem en bolig i deres studietid. Men for mange forældre kan det være en uoverskuelig proces, når der både skal tages højde for skatteregler, lejelovens paragraffer og vedtægter tilknyttet lejligheden.
Lejlighed og vedtægter
Når man som forældre springer ud i et forældrekøb er det vigtigt først og fremmest at finde en lejlighed, hvor vedtægterne sikre at man kan leje lejligheden ud. Mange andelsforeninger har i deres vedtægter en paragraf, som forhindrer fremleje. Derfor søger mange forældre efter egnede lejligheder i ejerforeninger, da der i de fleste ejerforeninger er mulighed for fremleje. En venlig forespørgsel til foreningens bestyrelse, om vedtægtens bestemmelser i forhold til fremleje eller forældrekøb, kan være første flueben på listen. Har barnet derudover et mindre stueopdræt af siamesiske katte, er det ligeledes en god idé at undersøge om man må have husdyr i ejendommen.
Økonomi og skatteregler
Hvis man ønsker at foretage et forældrekøb, er der nogle økonomiske, skattemæssige og juridiske forhold/regler der er gode at have kendskab til. Hvad der passer bedst til jeres økonomi, og er den rigtige løsning for jer, anbefaler vi at tale med en rådgiver om.
Ejer/lejerforhold
Denne ordning er ikke kun rettet mod forældrekøb, men kan bruges af alle – denne model er dog den mest traditionelle i forhold til forældrekøb. Når I som forældre er blevet ejere af lejligheden, og lejer den ud til jeres børn, betyder det helt lavpraktisk at I er ejere af en udlejningsejendom. Der er her tale om en erhvervsmæssig virksomhed, det betyder at der hvert år skal udarbejdes et regnskab med indtægter og udgifter på ejendommen. Som ejere er det også jer, der står for at betale prioritetsydelser og ejendomskatter.
Forældrelån/forældrefinansiering
Barnet låner pengene af forældrene, til at finansiere købet af lejligheden, derved skal der ikke betales gaveafgift. Da lånet er mellem barn og forældre kan det ydes rente- og afdragsfrit uden skattemæssige konsekvenser – det kræver blot at lånet er på anfordringsvilkår. Etableringen af et lån på anfordringsvilkår betyder, at det kan kræves tilbagebetalt med øjeblikkelig varsel. Denne model er især egnet til køb af andelsbolig, da det vil være barnet der vil blive påført som andelshaver og ikke forældrene. Fremtidig stigning i værdi, eller eventuelle fald, vil påhvile barnet – ligesom de løbende omkostninger. Derfor er denne model ikke den mest anvendte, da det kræver at barnet har en fornuftig likviditet. Alternativ kan man som forældre give barnet skattefrie pengegaver, til hjælp med betaling af boligafgift mv.
Pengegave
Ifølge de almindelige regler om skattefri gaver, har man som forælder mulighed for, årligt, at give sit barn en pengegave svarende til kr. 61.500 (Sats for 2016).
Hvis man anvender virksomhedsmodellen, med et ejer/lejer forhold giver pengegaverne mulighed for, at opkræve en husleje der svarer til markedslejen og efterfølgende eftergive en del af beløbet. Derved slipper barnet for at blive beskattet af en for lav leje. Trods eftergivelsen af huslejen, vil man som forælder blive beskattet af hele den opkrævede husleje – dermed ender man som forælder med at betale skat af penge man reelt ikke har fået.
Alternativt må man gerne, som forældre, købe en lejlighed, og med det samme videregive den i gave til sit barn/sine børn, der skal derved betales gaveafgift på 15 % af lejlighedens værdi. Værdien kan opgøres til seneste offentlige vurdering af lejligheden fratrukket 15 % – uanset købsprisen. Denne model er meget atypisk i forhold til forældrekøb, og de to andre modeller er mere optimale både skatte- og likviditetsmæssigt.
Skatteberegningsmodeller
I et forældrekøb, med et ejer-/lejerforhold er man underlagt de samme skatteretlige og lejeretlige regler, som alle andre udlejere. En forældrekøbt lejlighed, med efterfølgende udlejning til barnet, betragtes i skatteretlig henseende, som tidligere nævnt, som værende etablering af selvstændig erhvervsvirksomhed. Man kan som forældre vælge mellem tre forskellige beskatningsmodeller.
De almindelige personskatteregler
Hvor overskuddet fra udlejningen beskattes på samme måde, som den almindelige lønindkomst. Det betyder for det første, at man af overskuddet skal betale arbejdsmarkedsbidraget – og for det andet skal overskuddet fra udlejningen indgå i beregningen af den samlede personlige indkomst, det kan herefter få betydning for betaling af eventuel topskat.
Med denne skattemodel kan man fratrække ejerudgifter til boligen i lejeindtægten, det være sig udgifter til vedligehold, ejendomsskat, løbende forbrug, renovation osv., derved beskattes man alene af overskuddet. Man har derudover fradragsret for renteudgifter, men de fragår ikke i den personlige indkomst, men i kapitalindkomsten. Det har den betydning, at fradragsværdien af renterne er mindre end satsen, som indtægten beskattes med.
Denne model kan virke som den mindst komplicerede af de tre modeller der er, men den kan samtidig være den med mindst skattemæssige fordele.
Virksomhedsordningen
Er den af de tre modeller, hvor der stilles de største krav til egentlig regnskabsførelse. Regnskabet for udlejning skal leve op til kravene i bogføringsloven, og indtægter og udgifter, forbundet med udlejningen, skal holdes helt adskilt fra forældrenes privatøkonomi. Denne model indebærer, at alle udgifter, både ejerudgifter og renteudgifter, kan fratrækkes direkte i lejeindtægten, inden et udbetalt overskud fra virksomheden beskattes, som personlig indkomst. Man kan dermed opnå fuldt fradrag for renteudgifterne. Hvis udlejningen giver underskud, samlet set, kan det fratrækkes i udlejerens personlige indkomst efter modregning i øvrig kapital indkomst – og eventuelt overskud fra anden erhvervsmæssig virksomhed.
Kapitalafkastmodellen
Her beskattes kapitalafkastet fra udlejningen ikke som personlig indkomst – men som kapitalindkomst. Da skattesatsen for kapitalindkomsten er lavere end personskatten, betyder det at der ikke skal betales arbejdsmarkedsbidrag. Man beregner kapitalafkastet på årsbasis, som en procentdel af boligens kontante købssum. Har man købt lejligheden midt i kalenderåret, er beskatningen en forholdsmæssig del af det årlige kapitalafkast, svarende til den periode man har udlejet lejligheden. Herefter betaler forældrene skat af overskuddet fra ejendommen, før renter og fratrukket kapitalafkast. Det beregnede overskud beskattes fremefter som personlig indkomst, hvor renteudgiften fradrages i kapitalindkomsten. Kapitalafkastet indtægtsføres i kapitalindkomsten, som beskattes med en lavere sats.
Udlejning, boligstøtte og fremleje
Som ejere af lejligheden, vil forældrene blive beskattet af markedslejen, ifølge skatteretlig praksis beskattes man af et beløb svarende til markedslejen. Det sker uanset om der er lavet en aftale mellem forældre og barn om en lavere husleje end den, for området, fastsatte markedsleje. For at man som forældre, og udlejere, ikke skal få et skattesmæk, er det derfor en god idé at undersøge huslejeniveauet for det område, hvor man ønsker at købe lejlighed. Hvis I som udlejere ikke har øvrige udlejningsejendomme, kan man få en særlig forhåndsgodkendelse af huslejens størrelse hos Huslejenævnet. Det er ligeledes en mulighed, at kontakte SKAT og bede dem om en bindende tilkendegivelse af den ønskede huslejesats.
Udlejningen af en bolig er omfattet af Lejeloven, derfor er det også en god idé at udforme en formel lejekontrakt mellem barn og forældre – heri beskrives vilkårene for lejemålet; pris, forpligtigelser osv. Ønsker barnet derudover, at søge om boligstøtte, er det et krav at der forelægger en lejekontrakt. Der kan søges om boligstøtte på op til 15 % af huslejen eks. forbrug. Der er dog nogle regler i forhold til eksempelvis lejlighedens størrelse, der afgør hvor meget boligstøtte man kan få. Man kan selv udregne boligstøtten her.
Er udgifterne til lejligheden høje, og er lejligheden stor nok, kan det være en idé at fremleje et værelse i lejligheden, så barnets økonomi kommer til at hænge bedre sammen. Her vil den mest fordelagtige løsning være, at det er barnet der står for fremlejningen. Da forældrene som udlejere vil være bedre stillet i tilfælde af opsigelse af lejemålet. En fremlejetager, vil alene, indtræde i de rettigheder, som barnet har som lejer, dermed kan forældrene opsige lejeren med virkning for fremlejetageren også.
Hvis barnet fremlejer et værelse i lejligheden, vil det være Lejelovens regler om fremleje der skal gøres brug af. Det bevirker blandt andet, at lejeren og fremlejetageren begge kan opsige deres aftale med hinanden, med en måneds varsel. Det er som altid en god idé, at udforme en lejekontrakt mellem barnet og fremlejetageren, også selvom fremlejetageren er en god ven, en kusine eller kæreste. I lejekontrakten reguleres huslejens størrelse, vedligehold og eventuel istandsættelse ved fraflytning. Med en lejekontrakt sikrer man, at begge parter ved hvordan de skal forholde sig, hvis der skulle opstå uenigheder.
Skulle barnet vælge at fremleje et værelse, vil indtægten fra fremlejen være skattefri for barnet – så længe at den månedlige leje ikke overstiger 2/3 den samlede husleje, som barnet betaler for at bo i lejligheden selv.
Hvad skal der tages højde for, når lejligheden skal sælges igen?
Når lejligheden igen skal sælges, bliver man beskattet af en eventuel avance ved salg, avancen opgøres som, forskellen mellem salgspris – med fradrag af salgsomkostninger, og købsprisen – medregnet købsomkostninger. Her skal det nævnes, at købsprisen kan forhøjes med kr. 10.000 i fradrag for hvert år man ejer lejligheden – dog får man ikke fradrag det år, hvor lejligheden bliver solgt.
Hvordan og hvor meget man bliver beskattet ved salg, afhænger af den skatteberegningsmodel man har valgt. Anvendes virksomhedsordningen, skal avancen indgå i virksomhedens indkomst og medregnes i årets resultat. Bruges personskattereglerne eller kapitalafkastmodellen skal avancen lægges til kapitalindkomsten – hvis salget medfører tab, kan man modregne det i eventuel anden skattepligtig avance ved salg af ejendom, derudover kan tabet overføres til senere indkomstår.
Parcelhusreglen og ejendomsavancebeskatningsloven
Der er dog en undtagelse i det der bliver kaldt parcelhusreglen, Ejendomsavancebeskatningsloven, som betyder, at avancen ikke bliver beskattet, hvis man selv har beboet boligen i en periode inden salg.
Salg til barnet og 15 %-reglen
Hvis der er tale om en handel mellem forældre og børn anses købssummen, som udgangspunkt, som værende markedsmæssigt sat, hvis den ligger inden for +/- 15 % af den offentlige vurdering.
