FAQ

Vi får jævnligt stillet spørgsmål af ejere, andelshavere og bestyrelsesmedlemmer om alt fra køb og salg til varmeregnskaber og eksklusioner.

Vi har derfor samlet en række spørgsmål og besvaret dem ud fra den gældende lovgivning og den almindelige praksis på området.

Vi tager forebehold for, at der kan komme lovændringer og at en forenings vedtægter/husorden kan foreskrive andre regler.

Fandt du ikke svar på dit specifikke spørgsmål, er du velkommen til at sende os en mail på info@toftadm.d k eller ringe på tlf.: 70 27 41 27

FORSKELLEN PÅ ANDELSBOLIGER OG EJERBOLIGER

Andelsboliger er en del af andelsboligforeninger, der har til formål at erhverve, eje og drive en ejendom til beboelse for foreningernes medlemmer. Som andelshaver ejer man således ikke boligen, men man ejer til gengæld en ideel anpart af foreningen, og har derved fået brugsretten til en bolig. At man ejer en ideel anpart betyder, at man ikke ejer nogle bestemte mursten i en bestemt bygning, men derimod, at man ejer en del af foreningen, som ejer bygningen.

Ejerlejligheder er en del af en ejerforening og er typisk en lejlighed i en ejendom, hvor du er ejer af den enkelte lejlighed. Hver ejerlejlighed i ejendommen har sit eget ejerlejlighedsnummer, som er noteret i tinglysningen. Netop det, at lejligheden har hver deres nummer gør, at man kan tinglyse rettigheder under den enkelte ejerlejlighed – det gør det muligt for den enkelte ejer at optage lån mv. i egen lejlighed. I en ejerforening, er medlemmerne ejerne af de enkelte ejerlejligheder, som er fælles om at passe ejendommens fælles facade, tag og andre fællesarealer.

Læs eventuelt vores artikel om samme emne, hvor vi går mere i dybden med forskellen på de to boligformer.

OVERDRAGELSE AF ANDELSBOLIG: HVAD SKAL VI HAVE FRA DIG?

Du vil sælge din andel, og der er fundet en køber. For at gennemføre salget, har vi brug for en række oplysninger:

 Navn og adresse på køber
 Legitimation af køber ved kørekort (eller pas) og sygesikringskort
 Mail adresse og telefonnummer på køber
 Overtagelsesdato
 Salgspris
 Dit bankkontonr.
 Din bankforbindelse og kontaktperson til brug for afregning af eventuelle pantebreve
 Din nye adresse (Hvis den er kendt eller når den er kendt)
 Dit originale andelsbevis

PRISFASTSÆTTELSE OG ANDELSKRONEN

Prisfastsættelse er et af de steder hvor en andelsbolig adskiller sig fra andre boligformer, som villa eller ejerlejlighed, da prisen ikke er fri. Hvor de andre former kan svinge meget i købspris er den ikke fri for en andelsbolig. Andelsboliglovens § 5: Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Værdien udregnes ud fra det oprindelige indskud, man betalte da andelsboligen blev stiftet. Dette beløb ganges med andelskronen.

Andelskronen er et udtryk for den værdi andelsboligforeningen har, fastlagt ud fra den økonomiske baggrund i foreningen. Det vil sige at hvis lånene i foreningen er nedbragt vil andelskronen være større end 1 og andelen vil være mere værd end ved stiftelsen.

Andelens værdi = Oprindeligt indskud x andelskronen

EKSKLUSION – HVAD ER PRAKSIS?

Spørgsmål: Hvilke regler er der for eksklusion af medlemmer i andelsforeninger?

Svar: Det er fastsat i foreningens vedtægter hvilke regler, der gør sig gældende. Reglerne for eksklusion kan variere fra forening til forening. Du bør derfor undersøge hvilke regler, der gør sig gældende for netop din forening.
Eksklusion kan eksempelvis komme på tale, hvis man ikke har betalt sin boligafgift mv. og ikke har reageret på diverse rykkerskrivelser dette vil medføre. Det kan også skyldes at man gentagende gange har ignoreret henstillinger med afsæt i husorden eller vedtægter, fra bestyrelsen. Bliver man ekskluderet vil man modtage en skrivelse fra bestyrelsen, som oftest vil indeholde en udvidet begrundelse.
Hvis man bliver ekskluderet, vil det betyde at man mister brugsretten over boligen og at man uden yderligere varsel kan blive sat ud af boligen.
På trods af at brugsretten er ophævet, vil man stadig blive opkrævet boligafgift mv. indtil boligen bliver solgt og overdraget til en ny andelshaver.

KØB AF EJERLEJLIGHED – DOKUMENTER TIL KØBER?

Spørgsmål: Jeg er ved at sælge min ejerlejlighed – hvilke dokumenter skal jeg udlevere til køber?

Svar: Sælger har oplysningspligt, og køber har derfor krav på følgende:

Offentlig ejendomsvurdering
BBR-ejermeddelelse
Ejendomsskattebillet og kvitteringer for betaling af det løbende års rater
Kommunalt ejendomsoplysningsskema
Energimærke
Aktudskrifter vedrørende servitutter og andre byrder på ejendommen
Kopier af tinglyste pantebreve
Aktuel opgørelse af gæld
Det tinglyste skøde
Forsikringspolicer for ejendommen
Bygningsattester
Tegninger og beskrivelser af ejendommen
Vedtægter, regnskab, budget og generalforsamlingsreferater for ejerforeningen
Seneste opgørelser vedrørende forbrug af vand, varme, el og gas
Ejerlejlighedsskema fra ejerforeningens formand, der bl.a. indeholder oplysninger om ejerlejligheden og ejerforeningens økonomi, bygningernes tilstand m.v.
Det beløb, du skal stille som økonomisk sikkerhed i forhold til ejerforeningen
Tilstandsrapport på lejligheden eller ejendommen, hvis den findes

OPGØRELSE AF VARMEREGNSKAB EFTER FRAFLYTNING

Spørgsmål: Jeg er fraflyttet min lejlighed. Hvornår bliver min varmeudgift gjort op?

Svar: Varmeregnskabet bliver opgjort en gang om året og det er derfor ikke muligt at udregne udgiften midt i et regnskabsår. Du har som beboer krav på at få en opgørelse over varmeregnskabet en gang om året. Når du fraflytter din bolig må du derfor afvente årsregnskabet, hvor hele ejendommens årlige varmeudgifter bliver opgjort.

Ved fraflytning skal der ske en aflæsning af dine varmemålere. Administrator sørger herfor. Du skal blot sørge for at informere administrator om salget hurtigst muligt.

Regnskabsperiode og –termin vil fremgå af tidligere varmeregnskaber.

PANTEBREVE OG ALLONGER

Allonger er tillæg til pantebreve, her vil der eksempelvis ved salg af ejerlejlighed, noteres nye ejere som værende dem der nu er pantstifter i stedet for sælger.

Såfremt der er tale om, at køber overtager en eksisterende sikkerhed i form af et ejerpantebrev tinglyst på ejendommen uden ændring, vil køber skulle betale for udarbejdelse af en Gældsovertagelses- og håndpantsætningserklæring til sælgers og købers underskrift.

Det er i forbindelse med køb vigtigt, at man som køber er opmærksom på et eventuelt behov for sikkerhedsstillelse, fordi sikkerheden til ejerforeningen skal respekteres, når finansieringen af købet gennemføres. Endvidere skal det huskes at omkostningerne, i forbindelse med overførslen af en eksisterende sikkerhedsstillelse, ved ejerskifte påhviler køber, såfremt sikkerheden er uændret. Såfremt sikkerheden skal forhøjes ved ejerskiftet, påhviler omkostningerne herved imidlertid sælger.

Det skal fremgå af købsaftalen, hvorvidt der skal ske ændringer i sikkerhedsstillelsen ved køb af ejerlejligheder.

HÅNDVÆRKERE, REPARATIONER OG NØGLER

Du vil her kunne finde svar på forskellige scenarier i forhold til adgang til din bolig og udlevering af nøgle i forbindelse med reparationer.

Spørgsmål: Må en vicevært lukke sig selv ind, når boligen/kælderen/loftet skal repareres?

Svar: Den almindelige praksis i ejer- og andelsforeninger er, at foreningen kan få adgang hos alle ejere/andelshavere, når det drejer sig om vigtige forhold og/eller fælles installationer. Foreningens regler herom findes typisk i vedtægterne. Har viceværten behov for at få adgang til bolig/kælder/loftrum skal det varsles behørigt, så beboeren har mulighed for at være hjemme, hvis dette ønskes. Det har man som beboer krav på. En vicevært må, som udgangspunkt, ikke lukke sig ind i boligen uden forudgående aftale. Der kan dog være særlige omstændigheder, der gør det nødvendigt – eksempelvis et sprunget vandrør.

Spørgsmål: Kan man nægte en håndværker adgang i forbindelse med vedligehold, der er fastsat af foreningen?

Svar: Som udgangspunkt er svaret nej. Mange foreninger har, som en del af det løbende vedligehold, behov for at få adgang til eksempelvis vinduer. Hvis der i foreningens vedtægter er skrevet, at det er foreningen der står for det udvendige vedligehold så som maling og reparationer af vinduer, så skal ejer give adgang til vinduerne. Der er forskelle i lovteksterne i henholdvis ejerlejlighedsloven og lejeloven – men begge beskriver i hvilket omfang man kan/skal give adgang til boligen.

For ejerlejligheder:

§ 5. Ejerforeningen kan i en husorden fastsætte almindelige ordensregler.

Stk. 2. Ejeren skal give adgang til sin lejlighed, når dette er nødvendigt af hensyn til eftersyn og reparationer.

Du finder den fulde lovtekst her

For andelsboliger/lejeboliger:

Lejeloven: Udlejerens adgang til det lejede

§ 54.Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

§ 55.Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.

§ 56.Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

§ 57.Reglerne i §§ 55 og 56 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Du finder den fulde lovtekst her

Spørgsmål: Må man skrifte låsen i hoveddøren, en ikke-fælles dør, og undlade at give den nye nøgle til vicevært/forening?

Svar: Man må naturligvis gerne skifte låsen i sin egen hoveddør, det er dog fuldstændig op til de enkelte beboere om de vil udlevere en ny nøgle til vicevært eller forening. Er man nødt til at komme ind i boligen, eksempelvis hvis der springer et vandrør, så kan vicevært/forening tilkalde en låsesmed og efterfølgende oplyse beboeren om, at de har været inde og hvorfor.